Bedeutung der AfA – Steuerliche Vorteile mit Immobilien

Immobilien sind gerade in der heutigen Zeit eine attraktive Anlagemethode: Neben den Erträgen durch die Mieteinnahmen steigern auch Steuervergünstigungen die Rendite. Steuern sparen mithilfe der AfA – was das genau ist, wo die Abschreibung besonders lukrativ ist und was Sie noch so über die steuerlichen Vorteile wissen sollten, lesen Sie hier.

Was ist die AfA?

prinzipiell geht es darum, dass Immobilien/Bausubstanzen im Laufe der Zeit an Wert verlieren und ganz Ende quasi wertlos sind. Genau deshalb gibt es die Absetzung für Abnutzung (AfA), mithilfe derer sich die Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Immobilie anteilig als Werbungskosten von der Steuer absetzen lassen.

Davon profitieren Vermieter, gewerbliche Immobiliennutzer und besonders Eigentümer einer Denkmalimmobilie, wenn sie diese sanieren.

Die Abschreibung kann linear oder degressiv erfolgen. Für Kaufverträge und Bauanträge ab 1. Januar 2006 ist allerdings nur eine lineare Abschreibung möglich.

Wo wird sie angewendet?

Die Möglichkeit zur Ana gibt es nur bei vermieteten/verpachteten Immobilien, nicht bei selbstgenutzten Objekten und auch nicht bei Grundstücken, da diese in der Regel nicht an Wert verlieren und sich nicht abnutzen. Bei selbstgenutzten Wohnungen und Häusern greift die AfA deshalb nicht, da der Staat die Nutzung als „Privatangelegenheit“. Eine Ausnahme git es hier bei denkmalgeschützten Immobilien.

Wie berechnet sie sich?

Da ja nur das Bauwerk an sich abgeschrieben werden darf, muss zunächst der Wert für den Grund und Boden abgezogen werden. den Wert des Grundstücks ermittelt man mithilfe des Bodenrichtwerts, den Sie beim zuständigen Landratsamt erfragen können. Dieser Wert git an, wie viel 1 Quadratmeter Ihres Flurstücks Wert ist. Auch muss bedacht werden, dass explizit bei Wohnungen der Anteil der Instandhaltungsrücklage, die bisher auf die Wohneinheit gebildet worden ist, abgezogen werden muss.

Was sind Anschaffungskosten und Anschaffungsnebenkosten?

Dazu zählen: Der Kaufpreis der Immobilie, die Kosten des Maklers, die Notariatskosten beim Kauf, die Grunderwerbsteuer, Grundbuchamt-Gebühren für die Eintragung, evtl. Gutachterkosten und Fahrtkosten, die im Zusammenhang mit der gekauften Immobilie sehen.

Was sind Herstellungskosten?

Das sind: Kosten für den Architekten, Kosten für die Baugenehmigung- und Abnahme, Handwerkerkosten, Materialkosten, Ausschachtungsarbeiten und Aufwendungen übliche Erdarbeiten, laut Einkommenssteuerhinweis (H 6.4 EStH), erstmals installierte Anschlüsse ans Strom-, Gas-, Wasser- und Abwassernetz, Umzäunungen (auch Hecken und Bäume), Entfernung von Betriebsvorrichtungen, Ablösezahlungen und Fahrtkosten zur Baustelle.

Was weder zu den Anschaffungs- noch zu den Herstuungskosten zählt, da es nicht direkt mit dem Gebäude zu tun hat, ist zum Beispiel der Kostenaufwand für die Eintragung einer Bank-Grundschuld. Diese wird als Werbungskosten gezählt und ist in dem Jahr steuerliche gelten zu machen, in dem der Aufwand entsteht.

Die AfA und die Steuer

Grundsätzlich werden die Einnahmen aus einer vermieteten Immobilie in der Steuererklärung unter dem Posten „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ abgegeben. Hier wird auch die AfA berücksichtigt. Liegen die Ausgaben (z.B. Zinsen) und die AfA höher als die Einnahmen, macht der Kapitalanleger rein rechnerisch Verluste mit seiner Vermietung. Diese Verluste wirken sich entsprechend steuermindernd aus.

Zu bedenken: Wenn Sie eine Immobilie mit dringendem Sanierungs- / Rennovierungsuafwand kaufen, ist zu beachten, dass Sie diese Kosten in den ertsten 3 Jahren nachh Erwerb nur dann abschreiben können, wenn diese nicht mehr als 15 % (brutto) der Anschaffungskosten betragen!

Übersteigen Ihre Kosten diese 15 %, werden sie als Anschaffungskosten gezählt. Die Folge ist, dass sie dann über 40 bzw. 50 Jahre linear abschreiben werden müssen! Diese auch als „Instandhaltungsstau-Paragraph“ verspottete Regelung wird von Vielen scharf kritisiert, da Käufer alter Häuser notwendige Sanierungen aus Steuergründen verzögern könnten.