Ein gefürchtetes Wort vieler Wohnungseigentümer ist die sogenannte Sonderumlage. Wir erklären Ihnen alles, was Sie dazu wissen müssen!
Begrifflichkeiten: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Sonderumlage
Als Haugeld bezeichnet man den Betrag, den Sie als Eigentümer monatlich an die Verwaltung der Wohnanlage zahlen, in welchem die Kosten für die regelmäßig anfallenden Kosten eingerechnet sind. Zum Hausgeld zählen beispielsweise die Kontoführungsgebühren der Hausverwaltung, die Bezahlung des Hausmeisters, die Reinigung der Gemeinschaftsflächen etc. Den größten Teil machen die sogenannten Betriebs- und Verwaltungskosten aus.
Die Instandhaltungsrücklage ist ebenfalls Teil des Hausgeldes. Jeden Monat wird ein kleiner Betrag davon „in die Kasse gelegt“, die für die Reserven bestimmt sind. Es wird über die Jahre ein finanzieller Puffer aufgebaut, der dann hergenommen wird, wenn größere Maßnahmen anstehen, die das Gebäude und damit alle Eigentümer betreffen.
Was ist nun eine Sonderumlage? Sie kommt nur dann zum Tragen, wenn die Rücklage nicht mehr ausreicht. Wenn beispielsweise eine energetische Sanierung ansteht, die Heizung komplett erneuert werden muss oder ähnlich teure Maßnahmen durchgeführt werden müssen, für die die Reserven nicht ausreichen.
Wann kann eine Sonderumlage erhoben werden?
Die häufigste Voraussetzung ist, dass das anstehende Projekt nicht aus zurückgelegten Mitteln finanziert werden kann. Beispiele sind:
Die Finanzierung größerer Anschaffungen (z.B. Balkone, Liftanbau), große Sanierungen (z.B. Heizung, Fassade), Liquiditätsengpässe der WEG (z.B. falsche Kalkulationen im Wirtschaftspan), hohe Gerichtskosten, Änderungen der Dienstleister (z.B. Wechsel zu deutlich teurerem Gärtner), Zahlungsverzug- oder Unfähigkeit eines oder mehrerer Eigentümer (gerade bei kleineren WEGs).
Wenn sich die Gemeinschaft einig ist, kann eine Sonderumlage aber auch dann entschieden werden, wenn sogar noch Rücklagen vorhanden sind – passiert in der Praxis jedoch recht selten.
Wie wird eine Sonderumlage beschlossen?
Hier ist ein offizieller Beschluss der Eigentümergemeinschaft notwendig, der in der entsprechenden Versammlung oder per Post als Umlaufbeschluss gefasst wird. Notwendige Inhalt sind: Die Höhe der Umlage, der Verteilerschlüssel (ob nach Einheiten, Miteigentumsanteilen, Quadratmetern…) und das Fälligkeitsdatum.
Welche Mehrheiten werden benötigt?
Die einfache Mehrheit (> 50% der Stimmen) reicht aus, wenn es sich um Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen handelt.
Eine doppelt qualifizierte Mehrheit (> 75% der Stimmen, die zusammen über mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile verfügen), wenn Maßnahmen zur Modernisierung durchgeführt werden sollen.
Allstimmigkeit (alle 100% der Eigentümer der WEG müssen zustimmen) ist dann notwendig, wenn bauliche Maßnahmen realisiert werden sollen, die weder Reparatur, noch Modernisierung sind und das Erscheinungsbild der Immobilie betreffen ( z.B. Balkonausbau, Aufzugeinbau).
Muss ich sie zahlen oder kann ich mich wehren?
Die Möglichkeit besteht in der Eigentümerversammlung dagegen zu stimmen. Wird die Mehrheit, die notwenig ist, dennoch erreicht, müssen Sie sich der Mehrheit beugen. Es hat aber jeder Eigentümer das Recht den Beschluss danach noch anzufechten. Die Frist gilt ab der Beschlussfassung einen Monat.
Kann ich die Sonderumlage steuerlich absetzen?
Für Vermieter: prinzipiell ja! Doch sie darf erst dann als Werbungskosten abgeschrieben werden, wenn sie auch tatsächlich für Instandhaltungsmaßnahmen verwendet werden (BFH, Az.: IX B 124/08). Der Beschluss bezieht sich auf die Instandhaltungsrücklagen und ist auch auf Sonderumlagen anzuwenden, da diese ebenfalls der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen. Die Sonderumlage ist übrigens genau wie auch die Instandhaltungsrücklage nicht auf den Mieter umlegbar!
Wer zahlt beim Verkauf?
Wenn die Sonderumlage vor dem Verkauf beschlossen wurde und vor dem Verkauf fällig wurde, dann muss sie der alte Besitzer bezahlen. Wurde die Sonderumlage jedoch vor dem Verkauf beschlossen, ist aber erst danach fällig, zahlt der Käufer!